“ดาดฟ้าคอนโดรั่ว น้ำไหลลงมาถึงห้องชั้น 20 — แต่ความรับผิดชอบไม่ได้อยู่ที่เจ้าของห้องชั้น 21 เสมอไป รู้ก่อนว่าใครต้องรับผิดชอบอะไร”
—
ดาดฟ้าคอนโดรั่วกระทบชั้นล่าง — ความรับผิดชอบอยู่ที่ใคร และเจ้าของห้องมีสิทธิ์อะไรบ้างปัญหาน้ำรั่วจากดาดฟ้าคอนโดเป็นหนึ่งในข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดในอาคารชุด เพราะดาดฟ้าไม่ได้เป็นของเจ้าของห้องคนใดคนหนึ่ง แต่เป็นทรัพย์ส่วนกลางที่นิติบุคคลดูแล ซึ่งทำให้สายความรับผิดชอบแตกต่างจากกรณีน้ำรั่วระหว่างชั้นทั่วไป
—
ใครรับผิดชอบเมื่อดาดฟ้ารั่วลงมาถึงห้องชั้นล่าง:
นิติบุคคลคือผู้รับผิดชอบหลักสำหรับดาดฟ้าตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ดาดฟ้าถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ดูแลรักษา ดังนั้นถ้าดาดฟ้ารั่วและสร้างความเสียหายให้กับห้องชั้นล่าง นิติบุคคลคือผู้ที่ต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น ไม่ใช่เจ้าของห้องชั้นบนสุด
เจ้าของร่วมมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายจากนิติบุคคลถ้าน้ำรั่วจากดาดฟ้าทำให้ทรัพย์สินในห้องเสียหาย เจ้าของห้องมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายจากนิติบุคคลตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 ว่าด้วยการละเมิดที่ทำให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สิน
กรณีที่นิติบุคคลอาจพ้นความรับผิดถ้านิติบุคคลพิสูจน์ได้ว่าน้ำรั่วเกิดจากการกระทำของเจ้าของห้องชั้นบนสุดเอง เช่น ติดตั้งอุปกรณ์บนดาดฟ้าโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือดัดแปลงดาดฟ้าที่ทำให้ระบบกันซึมเสียหาย ความรับผิดชอบอาจโอนไปที่เจ้าของห้องนั้นแทน
กรณีที่ผู้รับเหมาก่อสร้างอาจต้องรับผิดชอบร่วมถ้าอาคารยังอยู่ในช่วงการรับประกันและดาดฟ้ารั่วเพราะงานก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน ผู้รับเหมาก่อสร้างหรือเจ้าของโครงการอาจต้องรับผิดชอบร่วมด้วย โดยเฉพาะถ้าอาคารมีอายุไม่เกิน 5 ปี
—
ขั้นตอนที่เจ้าของห้องที่ได้รับความเสียหายควรทำ:ขั้นที่ 1 — บันทึกหลักฐานความเสียหายทันที
ถ่ายรูปและวิดีโอทุกจุดที่เสียหายพร้อมระบุวันที่และเวลา รวมถึงทรัพย์สินที่เสียหายทุกชิ้นพร้อมราคาโดยประมาณ
ขั้นที่ 2 — แจ้งนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษรทันที
ส่งหนังสือหรืออีเมลแจ้งนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุวันที่เกิดเหตุ ตำแหน่งน้ำรั่ว และความเสียหายที่เกิดขึ้น เก็บหลักฐานการส่งไว้ทุกครั้ง
ขั้นที่ 3 — ขอให้นิติบุคคลส่งช่างมาตรวจสอบและออกรายงาน
รายงานจากนิติบุคคลที่ยืนยันว่าน้ำรั่วมาจากดาดฟ้าคือหลักฐานสำคัญในการเรียกร้อง
ขั้นที่ 4 — กำหนดระยะเวลาให้นิติบุคคลดำเนินการแก้ไขและชดเชย
ระบุในหนังสือว่าต้องการให้แก้ไขและชดเชยความเสียหายภายในกี่วัน ถ้าไม่ดำเนินการจะดำเนินการทางกฎหมายต่อไป
ขั้นที่ 5 — ยื่นเรื่องต่อกรมที่ดินหรือฟ้องร้องทางแพ่ง
ถ้านิติบุคคลเพิกเฉย สามารถยื่นเรื่องต่อกรมที่ดินในฐานะหน่วยงานกำกับดูแลนิติบุคคลอาคารชุด หรือฟ้องร้องทางแพ่งเพื่อเรียกค่าเสียหาย
—
สิทธิ์ที่เจ้าของร่วมมีต่อนิติบุคคล:
สิทธิ์ขอดูบัญชีและรายงานการซ่อมบำรุงส่วนกลาง สิทธิ์เรียกประชุมใหญ่วิสามัญเพื่อลงมติเรื่องการซ่อมแซม สิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายจากนิติบุคคลทางแพ่ง สิทธิ์ร้องเรียนกรมที่ดินกรณีนิติบุคคลละเลยหน้าที่—
คำแนะนำจาก Interplug:ในระหว่างรอการเรียกร้อง ถ้าความเสียหายยังคงเกิดขึ้นต่อเนื่อง เจ้าของห้องอาจต้องลงทุนซ่อมชั่วคราวก่อนเพื่อป้องกันความเสียหายเพิ่มเติม โดยเก็บใบเสร็จทุกใบไว้เพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งของการเรียกร้องค่าเสียหายในภายหลัง
ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลเบื้องต้นเพื่อการศึกษาเท่านั้น สำหรับกรณีเฉพาะของคุณควรปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารชุด—
Interplug ผู้นำด้านการให้บริการระบบกันซึมและงานซ่อมแซมครบวงจร พร้อมประเมินความเสียหายและออกรายงานเพื่อใช้ประกอบการเรียกร้อง ให้คำปรึกษาฟรีผ่าน Line OA @interplug
